最近，我的一个朋友找我咨询，想让我陪他去买套房子。
之后，我了解他基本的需求和预算，推荐了几个核心板块的老小区，他翻翻白眼，嫌房子破旧说才不要买这种房子，之后我又向他推荐了远郊的新房，他去看后，又觉得太远，所以最后还是决定，折回市区买套二手房。
后来找了一套总价160万的房子，问我：“这个3成首付大概48万的是不是可以考虑？”先不论这套房子的各项条件，单就价格而论，我比了一下她50万的预算，告诉他加一个契税就差不多到预算的顶了，但你还有大概1.5%的中介费、1%的增值税、还有赎楼费…
他越听越崩溃…然后弱弱的问我，买到一套二手房我到底要花多少钱？
买房这种大宗消费行为，在很多人的人生中都是稀有经历，相信和我的这位朋友一样，对买房开支没有概念的人也很多，为了让大家在买房这件事上清楚豁达，今天就给大家梳理一份，二手房所要涉及的费用明细。
我的建议是先对所有的开支款项做大致了解，做到心里有数。毕竟在预算有限的情况下，所有跟钱包有关的事，都是大事！
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下面就从五个部分分别说明购买二手住宅涉及的一些开支。
1、首付款【涉及费用1笔】
如果你是全款买房的土豪，我建议你看到这里，把文章推荐给有需要的朋友即可。
选择贷款买房，如果是首套房，则首付比例为30%，二套房的首付比例根据各地不同情况，需要缴纳40%-70%不等，但这里的缴费基准，是以银行对于房产的评估价格为准的，并非成交价格。
2、中介费【涉及费用1笔】
万事开头难，拥有中介则不难。找到一个靠谱的中介，对买房这件事来说也算是事半功倍。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手，也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊。
目前的中介费在0.5%~3%区间浮动，即房屋成交价格的0.5%~3%，中介费是可以砍价的，具体费率由买方和中介协商确认。
这里需要注意的是，找中介不要一味追求低费率，一分价钱一分货的道理，大多数情况下都是适用的。一个买过二手房的朋友说，当初就是图便宜选了费率只要0.8%的中介，后续的按揭手续费，却承担了其他中介收费的2倍。
3、赎楼费【涉及费用2笔】
赎楼费一般出现在所购买的房屋同为贷款买房的情况，购房时卖方仍处在还贷状态。想要购买房屋，就需要先还清房屋贷款。
赎楼分为担保赎楼和现金赎楼两种，担保赎楼是比较常用的赎楼方式，一般由担保公司提供担保或垫资赎楼，原则上，想要顺利卖房，赎楼费应由卖家支付，由于深圳是一个卖方市场，因此赎楼费用都是由买家支付，但在深圳以外的城市，赎楼费大抵是一笔可以节省下来的开支，将由卖家支付。
在中介向银行提交提前偿还贷款请求后，买家就需要支付2笔款项，1.2%的赎楼担保费和大约1%的短贷利息。
4、贷款费用【涉及费用2笔】
办理房屋贷款时，涉及到的费用是房屋评估费和按揭手续费，前文提到的首付款项是以房屋评估价格为基准，说的就是这个房屋评估。
房屋评估是银行批贷的必要动作，因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的，通常银行会指定评估公司来进行房屋估价，然后根据估价给出贷款额度，也就是说当你的成交价是300万，房屋评估价是280万，你要贷款70%，也就是280万×70%=196万，那么你就要准备300万-196万=104万的首付。而最终的评估费，根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。
按揭服务费没有固定标准，因为银行办理贷款并不需要收取服务费！且办理贷款的每个环节都需买家的参与，中介一路陪跑，但是中介会告诉你这笔莫名其妙的费用，是他们的按揭员为整个买卖交易流程服务的所得，你怎么可以不交纳？这里仍然以深圳为例，按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等。
5、税费【涉及费用5笔】
作为光荣的纳税人，我们绝不会错过每一个纳税的机会。所以契税、个人所得税、增值税 、豪宅税、印花税你一个都不能忘！
首先说契税，契税是在房屋所有权发生变更时，对新业主征收的一次性税收。
具体细则为：
个人首套房面积为90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上，减按1.5%的税率征收契税，该政策北京、上海、广州、深圳适用；
个人二套面积90平米以下征收减按1%征收，面积90平以上征收2%，北京、上海、广州、深圳暂不实施，其他地区适用。
个人三套房及以上征收3%。
接下来讲到的两项税款，将和房屋满五唯一、满二唯一的情况直接挂钩。这里简单给大家解释一下这两种情况：
满五唯一：满五，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满5年，唯一，是指家庭唯一住宅。
满二唯一：满二，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满2年，唯一，是指家庭唯一住宅。
然后我们先说个人所得税，这笔费用是需要根据卖方情况来决定的，当卖方出售的房屋满足满五唯一，即可免征个人所得税，若不满足，则需要缴纳成交价的1%个人所得税。
增值税顾名思义就是商品在流转过程中，产生的增值额为计税依据征收的一种税费，通俗一点就是商品在市场上卖出了高于出厂价的价格，中间的差价要征收增值税。
原则上增值税为卖方支付，且当房屋满二唯一时是免征的，但实际房产交易中，买家却是增值税的实际承担者。为什么这么说呢？因为当房屋不满足免征的条件时，实际房屋的市场价可能为100万，但是需要缴5万的税款，总价就是105万，而你要支付的就是这105万，100万是卖家的收入，5万会被他拿去交税。
如果你还不明白个税的计算方法，那就再来看一下标准的收费规定：
目前增值税税率及减免规定：
①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;
③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
关于豪宅税，目前大多数城市是不征收的，而之前作为豪宅税收费大户的深圳，也在2019年11月，调整了豪宅税的收税标准，致使深圳市场上的大部分刚需住房都免交豪宅税。
如今尚需要缴纳豪宅税的城市是寥寥无几的，仅有上海、成都和厦门三个城市。其中上海由于本身房价高昂，购买一套二手房如需缴纳豪宅税，则需要按照成交价格的5.7%缴纳豪宅税，一套七八百万的房子，分分钟豪宅税交出一套小城市住宅的首付。
最后一个税种是印花税，目前免征，费用为零。
6、其他费用：
以上五部分，即为购买二手房所要涉及的全部重头费用，除此之外，二手房买卖中还有一些小额的费用产出，如房本费、贴花、产权登记费等，费用几元到几十元不等，相比大几百万的房价和轻松过万的税费，聊胜于无。
如果你预算十分有限，想用最划算的价格买到房子，满五唯一的房子最优，其次是满二唯一。
写到这里，也算是把二手房交易的费用交代的八九不离十。
买房的难，不仅仅是赚钱攒首付，还有选到一套合适的房子。买一套二手房确实很难，但在二手房价低于新房的市场中，认真淘一淘，还是可以捡到漏。
下文列举在成都买二手房需要产生的费用做案例，主要都是买方在交易时要承担的费用。
（注：例如个人所得税、增值税等本应该是卖方付的，但在实际情况中，几乎都是买房承担，为了便于理解，将按照住宅类和非住宅类两种二手房买卖列举）
一、住宅类税费
住宅的分类，包括我们常见的住宅、别墅以及70年产权的公寓。
常见的税费中，契税、增值税、个人所得税、中介费这4个是大头，其余的都是小钱钱，基本可以忽略不计。
1.契税
主要看买方以家庭为单位是第几套房，注意的是，要看全国范围内（港澳台除外）办理了房产证的住宅。
税费类别如下↓
计算方法是用核税总价×契税。
例如作为刚需首套，买一套90㎡的房子，房屋单价为10000元/㎡。
要交的契税则是90×10000×1%＝9000元
2.个人所得税
看卖方在四川省内以家庭为单位是否是唯一的住宅，且满五年。
如果是满五且唯一，则免征个人所得税。
除此之外，个人所得税算法均为：核税总价×1%
若为赠与/继承取得的住宅，则为（成交价-上次合同总价）×20%
3.增值税
看房屋契税票日期或产权证是否满两年，两个时间不一样，哪个时间靠前算哪个。
若满两年，免收增值税；
若未满两年，增值税计算方法均为：核税总价×5.6%
例如，准备买房东家的房子，房东家房屋契税票日期是2018年3月10日；产权证时间是2019年4月10日。
以靠前的时间来算，税票已经满了两年，就不用缴纳这5.6%的税费。
4.中介费
据了解，成都的中介公司一般收费标准是买方2%、卖方1%。
当然也有卖方不愿意出这个钱，让买方承担，这就看你们怎么沟通啦。
一般来讲，卖房都是不愿意出这部分钱。
5.维修基金
如果房子有电梯，缴纳基金为27.5元/㎡
没有电梯，缴纳基金为22元/㎡
6.转移登记费
相当便宜，只要80元/套，跟其他的相比，四舍五入仿佛不要钱！
7.交易手续费
产权面积×4元/㎡
8.土地出让金
一般商品房都不用缴纳，只有经济适用房、安置房等需要缴纳。
认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让，出让的话，不收取；划拨的话，就要缴纳。
2环内：核税总价×1.5%＋办证费用20元
2环外：核税总价×1%＋办证费用20元
6.贷款费用
评估费：商贷免征；公积金/组合贷款为成交总价×1%（最高不超过800元）
贷款服务费：2000元/单
抵押登记费：商贷免征；公积金/组合贷款为80元。
ps：住宅部分的税费是不是挺复杂？表急，后文手把手教你算
二、非住宅类
非住宅类，常见的有40年产权的公寓、车位、办公类等。
同样的，有契税、个税、增值税、登记费等，不同的是，增加了土地增值税，这个税可不便宜呐！
1.契税：核税总价×3%
2.个税：核税总价×1%
若提供不动产发票：（成交价-上次合同总价）×20%
3.增值税：（成交价-上次合同总价）×5.6%
3.土地增值税：
除车位以外的非住宅：核税价×8%
（若提供不动产发票，可申请阶段性差额30-60%）
车位：评估总价×5%（若提供不动产发票，则阶段差额增收30-60%）
4.转移登记费：550元/户
5.印花税：核税总价×0.025%＋2.5元/本
6.交易手续费：核税总价×1%＋5元/户
7.中介费：买方2%、卖方1%
8.贷款费用：2000元/单
都说商办类产品出手困难，光从税费这一点就能瞬间把你击垮。
我们来简单算个账，如果你50万买入一套公寓，2年后评估价约为80万，此时卖掉，按照上述要点粗略计算，税费大约要20万！
约40%的利润都没了，你敢想吗？就这价格，又有谁敢买。
三、如果在碰见挂牌价、成交价、评估价、指导价4个价格，将如何区分？
上面一堆数字，是不是把你搞得有点晕，还有更晕的，买二手房之前，你还要了解4个价格。
1.挂牌价：
这算是一个比较虚的概念，是依据卖方想法可随时变动的价格，划重点，也就是可以讲价。
比如在二手房APP上看到一套中意的房子，挂牌价300万。
2.成交价：
也就是你买这套房，最终要付给卖方的钱。
还是刚刚那套挂牌300万的房子，跟卖方讲价。
最后只先讲下来10万，最终我要付给卖方290万，这290万就是成交价。
3.评估价：
这个跟贷款银行有关，如果你选择全款，以下内容略过。
贷款的金额多少，依据评估价格来定。
比如，还是刚刚那套房，成交价290万，准备首付三成，剩下7成贷款，一共向银行贷203万。
但银行评估了一下，觉得这套房只值280万，贷款7成就只有196万。
相当于原计划首付87万，现在首付要94万，还是买贵了。
4.指导价：
也指核税价，这是房管局定的价格，也是你缴纳税费时拿来参考的价格。
一般来讲，如果评估价＞指导价，就以评估价为准。
四、实例操作计算：一套成交价135万的住宅首付＋交易费要多少钱？
该房90㎡，普通商品房，有电梯，房子满两年，黑心东哥要卖15000元/㎡，还要我付所有中介费
成交价135万，银行评估价120万，评估价大于指导价/核税价。
求问，买这套房，首付三成，一共要准备多少钱？
开始解题：
契税：120万×1%=1.2万
个人所得税：120万×1%=1.2万
增值税：无
中介费：135万×3%=4.05万
维修基金：90㎡×27.5元/㎡=2475元
转移登记费：80元
交易手续费：90㎡×4＝360元
贷款服务费：约3000元
以上各类杂七杂八的费用，总计约7万。
由于评估价为120万，贷款7成为84万，所以首付要给51万。
SO，一共要准备首付款51万+税费7万＝58万。
一套135万的房子，首付款要准备58万，约等于总价的4成多。
原创文章，作者：李 小白，如若转载，请注明出处：https://m.sssaaa.cn/article/3284.html
